หลายคนชอบที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ในขั้นตอนการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ สิ่งนี้ทำให้คุณสามารถซื้อวัตถุได้ในราคาที่ถูกลง กระบวนการนี้เรียกว่าการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียได้รับการปกป้องอย่างน่าเชื่อถือจากการสูญเสียเงินทุน เราควรเข้าหาทางเลือกของผู้พัฒนาอย่างมีประสิทธิภาพ รวมทั้งศึกษาสัญญาที่ร่างขึ้นอย่างรอบคอบ เป็นเอกสารนี้ที่ปกป้องสิทธิ์ของผู้ซื้อของที่ยังไม่เสร็จ
สาระสำคัญของการร่วมทุน
กระบวนการนี้อนุมานได้ว่าอาคารอพาร์ตเมนต์หลายหลังกำลังถูกสร้างขึ้นโดยค่าใช้จ่ายของผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ในอนาคต พวกเขาลงทุนในการก่อสร้างบ้าน และหลังจากการว่าจ้างแล้ว พวกเขาสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนท์ได้
กระบวนการนี้ถูกควบคุมโดยกฎหมายพิเศษของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214 "ในการก่อสร้างร่วมกัน" และมีการเปลี่ยนแปลงต่างๆ อย่างสม่ำเสมอเพื่อรับประกันการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้น คุณสมบัติหลักของการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง ได้แก่
- สิทธิ์และภาระผูกพันของแต่ละฝ่ายปรากฏหลังจากเท่านั้นเซ็นสัญญา
- DDU ระบุความแตกต่างของความร่วมมือทั้งหมด และมีสัญญาณของข้อตกลงที่แตกต่างกัน ซึ่งรวมถึงข้อตกลงการลงทุนและสัญญาตลอดจนข้อกำหนดในการให้บริการและการขาย
- อพาร์ตเมนต์ถูกซื้อภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งตั้งอยู่ในบ้านที่ยังไม่เสร็จ
- ภายใต้เงื่อนไขดังกล่าว จะดึงดูดผู้ถือหุ้นจำนวนมาก ซึ่งทำให้นักพัฒนาสามารถสร้างวัตถุด้วยเงินลงทุนเพียงเล็กน้อย
- ไม่ใช่แค่บุคคลธรรมดา แต่บริษัทก็สามารถเป็นผู้ถือหุ้นได้เช่นกัน
- ผู้เข้าร่วมไม่สามารถมีอิทธิพลต่อการเปลี่ยนแปลงโครงการ ข้อกำหนดในการอ้างอิง และเงื่อนไขอื่นๆ ในการก่อสร้างบ้าน
บ่อยครั้ง พลเมืองที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในบ้านที่กำลังก่อสร้างต้องเผชิญกับการฉ้อโกงหรือการล้มละลายของนักพัฒนา ในกรณีนี้ สิทธิของผู้ถือหุ้นได้รับการคุ้มครองโดยบทบัญญัติของ DDU ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก การมอบหมายส่วนร่วมในการก่อสร้างให้กับบริษัทอื่นหรือบุคคลที่เกี่ยวข้องในการเก็บเงินสามารถทำได้
ระเบียบกฎหมาย
เมื่อซื้อบ้านในอาคารที่ยังไม่เสร็จ คุณควรใส่ใจกับบทบัญญัติของกฎหมายพื้นฐานของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214 ซึ่งนำมาใช้ในปี 2547 และเป็นผู้ควบคุมความสัมพันธ์ทั้งหมดที่เกิดขึ้น ระหว่างผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้น มีการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขกฎหมายฉบับนี้หลายประการ แบ่งออกเป็นส่วนต่างๆ และย่อหน้า ซึ่งแต่ละส่วนมีจุดประสงค์ของตนเอง การเปลี่ยนแปลงและข้อกำหนดที่สำคัญ ได้แก่:
- มีการระบุกฎจัดทำและยกเลิกข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง
- ความเป็นไปได้ของการโอนสิทธิ์ไปยังบุคคลที่สามถูกกำหนด;
- มีความรับผิดทางอาญาสำหรับนักพัฒนาหากพวกเขาไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ภายใต้ข้อตกลง
- ไม่ว่าอย่างไรก็ตาม นักพัฒนาจะต้องเปิดบัญชีพิเศษที่มีไว้สำหรับการโอนเงินโดยผู้ถือหุ้น และเงินสามารถใช้สำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเท่านั้น
- นักพัฒนาต้องมีเว็บไซต์อย่างเป็นทางการซึ่งเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับงานของพวกเขา ซึ่งรวมถึงโครงการ ใบอนุญาต และเอกสารอื่นๆ
ตอนนี้นักพัฒนาทั้งหมดเปิดบัญชีเอสโครว์ที่ออกแบบมาเพื่อโอนเงินไปยังผู้ถือหุ้น กฎหมายของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันระบุว่าบัญชีดังกล่าวถูกปิดหลังจากใช้เงินอย่างเต็มที่เท่านั้น เงื่อนไขดังกล่าวไม่สามารถเป็นอุปสรรคต่อการมอบสิทธิได้
นอกจากนี้ กฎหมายกำหนดให้ต้องสร้างกองทุนชดเชย มันถูกแสดงโดยการประกันสำหรับผู้ถือหุ้น เพราะหากผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันด้วยเหตุผลบางประการ การขาดทุนต่อผู้ถือหุ้นจะได้รับการคุ้มครองด้วยค่าใช้จ่ายของกองทุนนี้
ข้อดีและข้อเสีย
การใช้ DDU ในการซื้อบ้านมีข้อดีหลายประการสำหรับผู้ซื้อบ้านทุกราย แต่สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาถึงข้อเสียบางประการของการตัดสินใจดังกล่าว การมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นความเสี่ยงเช่นมีความเป็นไปได้เสมอที่ผู้พัฒนาจะไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ด้วยเหตุผลหลายประการ
| ข้อดี | ข้อเสีย |
| วัตถุมีราคาต่ำซึ่งน้อยกว่าราคาของอพาร์ทเมนท์ที่สร้างเสร็จแล้วในตลาดหลักหรือตลาดรองมาก | จะต้องรอนานพอที่จะสร้างบ้านให้เสร็จ ดังนั้นโอกาสนี้จึงถูกใช้โดยผู้ที่มีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว |
|
นักพัฒนาหลายรายเสนอการผ่อนชำระตลอดระยะเวลาในการสร้างบ้าน ซึ่งช่วยให้คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้โดยไม่ต้องใช้เงินในเบื้องต้นเมื่อร่าง DDU |
บ่อยครั้งที่ผู้ถือหุ้นต้องจัดการกับความล่าช้าในการส่งมอบวัตถุ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องรวบรวมการลงโทษผ่านศาล |
| ที่อยู่อาศัยที่รับมีการรับประกันตามกฎหมาย ดังนั้นผู้ถือหุ้นจะยังคงสามารถวางใจในอพาร์ทเมนต์หรือค่าชดเชยสำหรับการสูญเสีย | หากอพาร์ทเมนท์มีขนาดเกินขนาดที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้เป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัส ด้วยเหตุผลหลายประการ คุณจะต้องจ่ายเงินจำนวนหนึ่ง |
| กฎหมายกำหนดข้อกำหนดที่เข้มงวดและมากมายสำหรับนักพัฒนา ดังนั้นคุณจึงมั่นใจได้ในความน่าเชื่อถือของบริษัท | การฉ้อโกงไม่ใช่เรื่องแปลก ตัวอย่างเช่น ผู้พัฒนาโครงการขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องให้กับผู้ถือหุ้นหลายราย หรือใช้แผนอื่นๆ เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายซึ่งนำไปสู่ความจำเป็นในการดำเนินคดี |
| หากบริษัทไม่ส่งมอบบ้านภายในวันที่กำหนด ผู้ถือหุ้นสามารถนับค่าปรับที่ดีได้ โดยคำนวณจากความล่าช้าในแต่ละวัน | บ่อยครั้งบริษัทประกาศตัวเองล้มละลาย ซึ่งทำให้ต้องย้ายบ้านไปให้นักพัฒนารายอื่น และทั้งหมดนี้ส่งผลเสียต่อเวลาการก่อสร้างของวัตถุ |
เนื่องจากข้อดีและข้อเสียข้างต้น แต่ละคนต้องตัดสินใจอย่างอิสระว่าการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างนั้นเหมาะสมและเป็นประโยชน์สำหรับเขาหรือไม่
จะซื้อบ้านใน DDU ได้อย่างไร
กระบวนการนี้ไม่ถือว่าซับซ้อนเกินไป แต่เพื่อให้แน่ใจว่ามันจะทำกำไรและมีประสิทธิภาพ ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนตามลำดับ
ก่อนติดต่อนักพัฒนา จำเป็นต้องค้นหาคำวิจารณ์เกี่ยวกับเขา ศึกษาเอกสารอย่างเป็นทางการ และตรวจสอบด้วยว่าการก่อสร้างบ้านหนึ่งหลังนั้นรวดเร็วเพียงใด
ดูรายละเอียดบริษัท
ก่อนอื่น คุณต้องแน่ใจว่าอพาร์ทเมนต์นั้นขายตาม DDU โดยองค์กรที่น่าเชื่อถือ ตรวจสอบและจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ กฎหมายของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันระบุว่าจำเป็นต้องได้รับข้อมูลเกี่ยวกับนักพัฒนา:
- ต้องแสดงโดยบริษัทที่จดทะเบียนอย่างเป็นทางการ
- เป็นที่พึงปรารถนาที่องค์กรได้สร้างและว่าจ้างสิ่งอำนวยความสะดวกแล้ว
- ไม่ควรมีการดำเนินคดีกับองค์กรอย่างเปิดเผย
- บ้านเก่าทั้งหมดต้องเข้าไปดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้
- เอกสารทั้งหมดที่ส่งบนเว็บไซต์ขององค์กรได้รับการศึกษาอย่างรอบคอบ รวมถึงโครงการ ใบอนุญาตทำงาน คำประกาศ และเอกสารอื่นๆ
- บริษัทต้องมีสิทธิ์ในไซต์ที่ดำเนินการก่อสร้างโรงงาน
หากเอกสารและการอนุญาตเหล่านี้หายไป ไม่แนะนำให้ร่าง DDU กับผู้พัฒนา
คำประกาศมีข้อมูลอะไรบ้าง
ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการศึกษาประกาศก่อสร้าง มันควรจะอยู่ในโอเพ่นซอร์ส 14 วันก่อนการสรุปข้อตกลงครั้งแรกกับผู้ถือหุ้น เอกสารนี้ควรมีข้อมูลที่สำคัญสำหรับผู้เข้าร่วมการก่อสร้างแต่ละคน ซึ่งรวมถึง:
- ชื่อและที่อยู่ตามกฎหมายของบริษัทผู้พัฒนา;
- ใบอนุญาตทำงานอยู่ในรายการ;
- ระบุใบอนุญาตที่ได้รับก่อนหน้านี้
- เหมาะสมกับอายุใบอนุญาต
- รายชื่อผู้ก่อตั้งบริษัททั้งหมด;
- จากสิ่งก่อสร้างที่ผ่านมาเป็นเวลาสามปีของการดำเนินงานของบริษัท
- ระบุผลงานทางการเงิน;
- ให้เจ้าหนี้และลูกหนี้
- ระบุธุรกรรมอื่นๆ โดยพิจารณาจากเงินทุนที่ระดมทุนเพื่อการก่อสร้าง
สัญญาการมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นในการก่อสร้างกับผู้ถือหุ้นจะสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อผู้พัฒนาได้ซื้อหรือเช่าที่ดินที่มีการวางแผนการก่อสร้างบ้าน
อะไรควรรวมเอกสารโครงการหรือไม่
ถือเป็นเอกสารสำคัญสำหรับผู้เข้าร่วมการก่อสร้างทุกคน เอกสารจะต้องจัดทำและเผยแพร่ 14 วันก่อนเวลาที่ข้อตกลงครั้งแรกกับผู้ถือหุ้นสิ้นสุดลง ข้อมูลสำคัญจากโครงการประกอบด้วย:
- ข้อมูลเกี่ยวกับผู้พัฒนา;
- ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ก่อตั้งทั้งหมด;
- ข้อมูลฐานะการเงินของบริษัท;
- ใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาต;
- ช่วงเวลาที่วางแผนสร้างวัตถุ
- ตำแหน่งของบ้านที่กำลังก่อสร้าง
- ทรัพย์สินของบริษัท;
- ค่าก่อสร้างและผู้รับเหมาที่เกี่ยวข้อง
สามารถเปลี่ยนแปลงข้อมูลในเอกสารโครงการได้ หากสภาพทางการเงินของบริษัทเปลี่ยนแปลงในหนึ่งไตรมาส นอกจากนี้ การปรับทั้งหมดนี้ต้องเผยแพร่ในโอเพ่นซอร์ส
ความแตกต่างของการร่างข้อตกลง
ทันทีที่ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับนักพัฒนาได้รับการยืนยัน ก็สามารถร่าง DDD กับเขาได้หากเขาเชื่อถือได้และได้รับการยืนยัน การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นในการก่อสร้างจำเป็นต้องมีการดำเนินการตามเอกสารนี้ เนื่องจากเอกสารอื่นๆ จะไม่คุ้มครองผู้ถือหุ้นตามบทบัญญัติของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214
แน่นอนว่าเอกสารนี้มีข้อมูล:
- เรื่องของข้อตกลง ซึ่งแสดงถึงอพาร์ตเมนต์และสี่เหลี่ยมจัตุรัส จำนวนชั้น จำนวนห้อง ขนาดและการปรากฏตัวของระเบียงหรือชาน ที่อยู่ที่แน่นอน ความพร้อมของการสื่อสารต่างๆ เช่นเดียวกับชุดของพารามิเตอร์ทางเทคนิคอื่นๆ
- ราคาทรัพย์สิน;
- คำสั่งจ่ายเงิน;
- กำหนดเวลาเปิดดำเนินการบ้าน
- ระยะเวลาการรับประกันซึ่งไม่ควรน้อยกว่าห้าปี
- วิธีการโอนอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วไปยังผู้ถือหุ้น;
- เงื่อนไขความจำเป็นในการสร้างที่อยู่อาศัย
ด้วยการเขียนเอกสารการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ถูกต้อง ผู้ถือหุ้นจะได้รับการคุ้มครองอย่างน่าเชื่อถือจากการฉ้อโกงโดยนักพัฒนาซอฟต์แวร์หรือจากการล้มละลายของเขา นักพัฒนาบางรายเสนอโอกาสในการชำระค่าอพาร์ตเมนต์แบบผ่อนชำระ
ลงทะเบียนสัญญา
หลังจากสรุปข้อตกลงแล้วจำเป็นต้องลงทะเบียนอย่างเป็นทางการ เฉพาะภายใต้เงื่อนไขดังกล่าวเท่านั้นที่มีการก่อสร้างร่วมกันอย่างถูกกฎหมาย เงื่อนไขการเข้าร่วมแนะนำว่าจำเป็นต้องเตรียม DDU แผนของสิ่งอำนวยความสะดวก ประกาศโครงการ และเอกสารส่วนตัวของผู้ซื้อ หลังจากนั้นเอกสารนี้จะถูกโอนไปยัง Rosreestr
ขั้นตอนการลงทะเบียนใช้เวลาประมาณ 10 วัน สำหรับสิ่งนี้ พลเมืองจะต้องจ่าย 350 รูเบิล
ผู้ถือหุ้นมีสิทธิอะไร?
จาก DDA ผู้ซื้อบ้านมีสิทธิที่แตกต่างกันมากมาย ซึ่งรวมถึง:
- หากกำหนดเวลาในการดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวกในการดำเนินการล่าช้า ประชาชนอาจต้องจ่ายค่าปรับภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง
- หลังจากการจดทะเบียนข้อตกลง ผู้ถือหุ้นได้จำนำดินแดนและวัตถุที่ถูกสร้างขึ้นบนนั้น
- อนุญาตจัดทำสัญญาโอนสิทธิเรียกร้องตามข้อตกลง
- อพาร์ทเมนท์สำเร็จรูปจะรับเฉพาะเมื่อมีการร่างพระราชบัญญัติการโอนพิเศษเท่านั้น
- หากตรวจพบการละเมิดที่สำคัญในระหว่างการตรวจสอบที่อยู่อาศัย จะไม่สามารถลงนามในพระราชบัญญัติได้ หลังจากนั้นผู้มีส่วนได้เสียอาจเรียกร้องให้แก้ไขข้อบกพร่อง
หากมีการระบุปัญหาต่างๆ หลังจากเริ่มใช้ที่อยู่อาศัย ผู้ซื้ออาจต้องการให้นักพัฒนากำจัดปัญหาเหล่านี้ตามระยะเวลาการรับประกันโดยอิงตามระยะเวลาการรับประกัน
สิ้นสุดยังไง
เงื่อนไขการยกเลิกสัญญานี้เขียนไว้โดยตรงในย่อหน้า อาจมีเหตุผลหลายประการสำหรับเรื่องนี้ ส่วนใหญ่มักจะต้องมีการยกเลิกข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันหากนักพัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันเช่นบ้านไม่ได้ดำเนินการตรงเวลามีการละเมิดที่สำคัญหรือพื้นที่เป็นตารางฟุตของทรัพย์สินไม่ได้ สอดคล้องกับขนาดที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้
กระบวนการยกเลิกจะต้องได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการอย่างแน่นอน
สรุป
ดังนั้น การมีส่วนร่วมของประชาชนในการก่อสร้างร่วมกันจึงถือเป็นวิธียอดนิยมในการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงและมีคุณภาพสูง ในเวลาเดียวกัน สิ่งสำคัญคือต้องเลือกนักพัฒนาอย่างถูกต้อง ซึ่ง DDU จะร่างขึ้นเพิ่มเติม เอกสารนี้ต้องมีแบบฟอร์มที่กำหนดและมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดเกี่ยวกับผู้เข้าร่วม
ตาม DDU ผู้ซื้อบ้านได้รับสิทธิ์มากมายที่เขาสามารถแก้ต่างในการเรียกร้องหรือในศาล
