ผู้พัฒนาจำเป็นต้องออกสัญญาประกันความรับผิดก่อนที่จะสรุปธุรกรรมครั้งแรกกับผู้ซื้อ มิฉะนั้น เขาจะไม่สามารถลงทะเบียนกับ Rosreestr ได้ การเพิ่มเติมเหล่านี้และอื่นๆ เกิดขึ้นในปี 2014 โดยกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 294 “ในการแก้ไขกฎหมายบางประการ
เอสเซนส์
ตั้งแต่ปี 2014 บริษัทก่อสร้างมีหน้าที่ยืนยันการปฏิบัติตามภาระผูกพันโดยการออกการค้ำประกันหรือการประกันความรับผิดทางแพ่งของผู้พัฒนาในการก่อสร้างร่วม ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อสามารถคืนเงินได้ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
ใบเรียกเก็บเงินที่นำมาใช้กำหนดความรับผิดชอบของนักพัฒนาสำหรับ:
- หลีกเลี่ยงภาระผูกพัน
- ส่งของที่ยังไม่เสร็จ;
- ล้มละลายก่อนส่งมอบ
ผู้เชี่ยวชาญกลัวว่านวัตกรรมจะทำให้ราคาสูงขึ้นทรัพย์สิน รัฐบาลรับรองว่าปัจจัยเหล่านี้ไม่มีความสัมพันธ์กัน ค่าใช้จ่ายในการประกัน แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ คิดเป็น 1% ของปริมาณธุรกรรม นักพัฒนาจะต้องจัดสรรเงินทุนสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้จากงบประมาณของพวกเขา
วัตถุ
การประกันภัยความรับผิดของผู้สร้างสำหรับการก่อสร้างร่วมกันเกี่ยวข้องกับการปกป้องผลประโยชน์ในทรัพย์สินของลูกค้า ข้อตกลงนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อเป็นหลัก บริษัทสามารถประกันบ้านทั้งหลังหรืออพาร์ตเมนต์แยกกันได้
ลูกค้า
ข้อตกลงนี้ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ของผู้ถือหุ้น ในบางกรณี พวกเขาจะได้รับการชำระเงิน นักพัฒนาดำเนินการส่งมอบวัตถุคุณภาพสูงที่เชื่อถือได้ ผู้ประกันตนมีหน้าที่แจ้งให้ลูกค้าทราบเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในการทำธุรกรรมและจ่ายค่าตอบแทน หากผู้ถือหุ้นมีการเปลี่ยนแปลงในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง จะต้องระบุไว้ในสัญญา เนื่องจากจะมีการร่างเอกสารแยกต่างหากกับผู้เข้าร่วมรายต่อไป
ประกันภัย
ไอซีบางตัวไม่มีแนวโน้มที่จะร่างข้อตกลงดังกล่าว เชื่อกันว่าการทำธุรกรรมประเภทนี้ทำให้เกิดการสูญเสีย นอกจากนี้ บริษัทต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดบางประการ:
- เปิดตลาดมานานกว่า 5 ปี
- ตรงตามข้อกำหนดด้านความมั่นคงทางการเงิน
- มีแนวโน้มการพัฒนาในเชิงบวกสำหรับช่วงเวลาในอนาคต
- ต้องมีการหมุนเวียนอย่างน้อย 400 ล้านรูเบิล รวมถึงทุนจดทะเบียนจำนวน 120 ล้านรูเบิล
ค่าโดยสาร
ค่าประกันผู้รับเหมาก่อสร้างแพง. อัตราเฉลี่ยในปี 2558 อยู่ที่ 0.5–0.8% สำหรับสัญญาระยะยาว ภาษีสามารถลดลงได้ 10-30% บริษัทประกันภัย (IC) เป็นผู้กำหนดอัตราและคำนวณค่าสัมประสิทธิ์สำหรับเปอร์เซ็นต์รายปี เนื่องจากมีความเป็นไปได้ที่ผู้พัฒนาจะหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามภาระผูกพันโดยสิ้นเชิง
อะไรเป็นตัวกำหนดอัตรา:
- การมีส่วนร่วมของนักพัฒนาในการถือครอง
- ประสบการณ์เชิงบวกของการทำธุรกรรมครั้งก่อน: วันครบกำหนด จำนวนวัตถุ การทำงานในภูมิภาคต่างๆ ไม่มีการร้องเรียน
- ความยั่งยืนทางการเงิน
- การสนับสนุนทางกฎหมาย: ความพร้อมใช้งานของเอกสารและใบอนุญาตทั้งหมด
- ช่วงก่อสร้าง
- กำหนดเวลา
- จำนวนผู้ถือหุ้น
การทำสัญญา
ในการลงทะเบียน DDU ผู้พัฒนาต้องส่งข้อตกลงกับ Rosreestr คุณต้องรวบรวมเอกสารต่อไปนี้:
- ประกาศโครงการ;
- อนุญาตให้ดำเนินการก่อสร้าง;
- ใบรับรองการลงทะเบียนของรัฐ;
- ข้อตกลงการก่อสร้างร่วมกัน
- สำเนาเอกสารทางกฎหมาย;
- การศึกษาความเป็นไปได้;
- สำเนางบการเงิน;
- ข้อมูลเจ้าหนี้;
- หนังสือรับรองการไม่มีความผิดเกี่ยวกับสินเชื่อธนาคาร
สิ่งที่ได้รับการคุ้มครอง
การประกันความรับผิดของผู้สร้างสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันหมายถึงการจ่ายเงินชดเชยหากผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันซึ่งได้รับการยืนยันโดยคำตัดสินของศาลหรือบริษัทล้มละลาย. จำนวนเงินจะไม่ถูกชำระในกรณีที่มีการหยุดชั่วคราวในช่วงการก่อสร้างหรือการขยายระยะเวลาการว่าจ้าง จำนวนเงินขึ้นอยู่กับราคาสัญญา ไม่น้อยกว่า:
- ต้นทุนวัตถุ;
- ราคาตลาดเฉลี่ย 1 ตร.ว. เมตรของที่อยู่อาศัยในภูมิภาค
กฎหมายยังจำกัดจำนวนเงินสูงสุดของเบี้ยประกันภัย
กรณีต่อไปนี้ถือเป็นการประกัน:
- การก่อสร้างหยุดชะงัก
- ผู้พัฒนาล้มละลาย
- ไม่ได้รับที่อยู่อาศัย;
- ปฏิเสธที่จะคืนทรัพยากรวัสดุ ฯลฯ
การเปลี่ยนแปลงกฎหมาย
ในปี 2014 กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 294 ได้รับการแก้ไข ซึ่งขณะนี้การประกันภัยความรับผิดของผู้พัฒนาส่วนร่วมในการก่อสร้างเป็นข้อบังคับ นักพัฒนาซอฟต์แวร์เป็นผู้ร่างสัญญาเอง พวกเขายังเลือกว่าจะเซ็นสัญญากับใคร: กับบริษัท ธนาคาร บริษัทเฉพาะทาง
สมาชิกบริษัทประกันภาคบังคับทุกคนต้องรับผิดชอบร่วมกัน หากมีการทำข้อตกลงกับธนาคาร จะใช้เวลามากในการรวบรวมเอกสาร ต้องชำระเงินมัดจำ 30% ของมูลค่าวัตถุซึ่งทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ธนาคารกลางยังได้กำหนดข้อกำหนดของตนเองสำหรับธนาคารดังกล่าว:
- อายุขั้นต่ำ - 5 ปี;
- ทุนจดทะเบียน 200 ล้าน;
- มูลค่าทรัพย์สิน 1 พันล้านรูเบิล
การกู้ยืมเงินของนักพัฒนามีกำไรมากกว่าการออกหนังสือค้ำประกัน สถาบันการเงินด้วยพิจารณาการประกันข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างให้เป็นผลิตภัณฑ์ที่มีกำไร
เซ็นสัญญากับบริษัทดีกว่า ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง บริษัทประกันพยายามดึงดูดลูกค้าด้วยอัตราภาษีและราคาที่ต่ำ อัตราการทำธุรกรรมดังกล่าวจะคงที่ตลอดระยะเวลาของสัญญา การประกันภัยความรับผิดของผู้สร้างสำหรับการก่อสร้างร่วมกันจะจ่ายหลังจากงานเสร็จสิ้น ข้อดีอีกอย่างคือความเร็วของงานเอกสาร ผู้เอาประกันภัยคือผู้พัฒนาเอง ผู้รับผลประโยชน์คือผู้ถือหุ้น วิธีการจัดเตรียมถูกเลือกสำหรับบ้านแต่ละหลังแยกกัน
ประกันความรับผิดของผู้ก่อสร้างสำหรับการก่อสร้างร่วมกัน
บริษัทต้องให้หลักประกัน ส่วนใหญ่มักจะเป็นดินแดนที่วัตถุจะตั้งอยู่ นอกจากนี้ เอกสารจะอธิบายวิธีการรักษาความปลอดภัยภาระผูกพัน เอกสารมีการลงนามก่อนการลงทะเบียนของรัฐในข้อตกลงการแบ่งปันครั้งแรกและมีผลสมบูรณ์จนกว่าวัตถุจะถูกส่งมอบ การยุติการทำธุรกรรมไม่ได้เป็นการปลดบริษัทจากภาระผูกพันในการจ่ายค่าชดเชยสำหรับกรณีที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่มีผลบังคับใช้
ประกันบ้านทั้งหลังแยกกันก็ได้ ตัวเลือกแรกไม่ได้ผลกำไร นักพัฒนาจำเป็นต้องฝากเงินจำนวนมากทันทีเพื่อให้แน่ใจว่าอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดจะถูกขาย ปัญหาที่สองคือภายใต้สัญญาดังกล่าว เป็นการยากที่จะตัดสินว่าใครเป็นผู้รับผลประโยชน์
เอกสารมีผลบังคับใช้ตั้งแต่งวดแรกได้รับเครดิต การประกันภัยของผู้พัฒนาสำหรับการก่อสร้างร่วมกันภายใต้สัญญาไม่ได้จัดทำขึ้นสำหรับแฟรนไชส์ ข้อกำหนดที่เหลือของข้อตกลงนั้นเป็นมาตรฐาน:
- บริษัทประกันจะแจ้งให้ผู้ถือหุ้นทราบเกี่ยวกับจำนวนเงินที่จ่ายไป
- บริษัทสามารถยื่นคำร้องถดถอยต่อผู้พัฒนาได้
- ผู้ประกันตนมีหน้าที่แจ้งให้เจ้าของสัญญายกเลิกสัญญาก่อนกำหนด
- ระยะเวลาของข้อตกลงขึ้นอยู่กับระยะเวลาของการก่อสร้าง
จำนวนเงินคืนขึ้นอยู่กับราคาและอัตรา จะต้องเกินมูลค่าของพื้นที่รวมของที่อยู่อาศัย บริษัทเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะชำระเงินด้วยวิธีใด: แบบก้อนหรือแบบผ่อนชำระ
ปัญหาการประกันภัยความรับผิดของนักพัฒนาในการก่อสร้างร่วมกัน
ดีลนี้เจาะจงมาก อันที่จริง เรากำลังพูดถึงการปกป้องความเสี่ยงทางการเงินของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ บริษัทมีทางเลือก - จะออกนโยบายหรือค้ำประกัน ตัวเลือกที่สองดีกว่า เนื่องจากสถาบันสินเชื่อมีกลไก ระบบการให้คะแนน ผู้เชี่ยวชาญที่ประเมินความเสี่ยง รวมถึงโครงสร้างที่จัดระเบียบความสำเร็จของ WIP ไว้แล้ว SC ไม่สามารถอวดข้อดีดังกล่าวได้ แต่พวกเขามีอัตราต่ำ คนเคยชินกับความจริงที่ว่าบริการธนาคารมีราคาแพง นี่เป็นความจริงเพราะความเสี่ยงในการค้าขายสูง แม้ว่าหลังจากการแก้ไขกฎหมาย ภาษีสำหรับบริษัทก็เพิ่มขึ้นด้วย
ประกันความรับผิดของนักพัฒนาในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนั้นมีผลสะสมของการสูญเสีย ในสถานการณ์วิกฤต (ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง อัตราการจำนองเพิ่มขึ้น) นักพัฒนาทั้งหมดจะประสบกับความสูญเสียในครั้งเดียว ไม่ใช่แค่ผู้เข้าร่วมตลาดเพียงคนเดียว
ปัญหาอีกอย่างคือการประกันความเสี่ยงไม่ได้แม้แต่ในตลาดต่างประเทศ ในทางปฏิบัติระหว่างประเทศ พันธบัตร (การค้ำประกัน) ถูกนำมาใช้ในการดำเนินการดังกล่าว แต่การทำงานของพวกเขาไม่ได้ประดิษฐานอยู่ในกฎหมายของรัสเซีย ความแตกต่างที่สำคัญของผลิตภัณฑ์ดังกล่าวคือ บริษัทประกันสามารถนำสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นประกัน
ธนาคารกลางได้เพิ่มข้อกำหนดสำหรับบริษัทประกันที่สามารถให้บริการแก่นักพัฒนา - เพิ่มจำนวนเงินทุนขั้นต่ำ สิ่งนี้ทำให้กลุ่มบริษัทประกันที่เป็นไปได้แคบลงอย่างมาก - มากถึง 19 องค์กร บริษัทที่ก่อนหน้านี้คิดเป็น 80% ของสัญญากับนักพัฒนาซอฟต์แวร์ได้ออกจากรายการใหม่แล้ว จะเกิดอะไรขึ้นกับพวกเขาตอนนี้ไม่เป็นที่รู้จัก เป็นไปได้มากว่าจำเป็นต้องทำสัญญาใหม่กับบริษัทต่างๆ จากรายการ "สีขาว" หากใบอนุญาตถูกเพิกถอน IC จะต้องรับผิดชอบต่อธุรกรรมที่สรุปไว้ก่อนหน้านี้ภายใน 6 เดือน จากนั้นจะยกเลิกเอกสารหรือโอนพอร์ตโฟลิโอและหนี้สินไปยังผู้เข้าร่วมตลาดรายอื่น บริการนี้ไม่เหมือนกับ OSAGO หรือการประกันภัยความรับผิดสำหรับเจ้าของโรงงานผลิตที่เป็นอันตราย บริการนี้ไม่รวมถึงการคุ้มครองประเภทอื่น เช่น กองทุนชดเชยที่จะจัดการกับการชำระเงินให้กับประชาชนหลังจากการล้มละลายของผู้ประกันตน ตลาดหุ้นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งที่ดี แต่ยังไม่มีวิธีการที่ชัดเจนในการควบคุมกิจกรรมของนักพัฒนา