การมีส่วนร่วมในตราสารทุนเป็นที่แพร่หลายในรัสเซีย บริษัทต่างๆ ดึงดูดนักลงทุน พวกเขาสร้างบ้านด้วยเงินทุน ซึ่งต่อมากลายเป็นทรัพย์สินของฝ่ายหลัง ดังนั้น คุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระและชำระหนี้ได้ก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ แต่นี่ไม่ใช่โอกาสทั้งหมดที่ได้รับจากการก่อสร้างร่วมกัน สิ่งที่คู่สัญญาในการทำธุรกรรมจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับกระบวนการนี้ สิ่งที่ควรใส่ใจ - อ่านต่อ
ความแตกต่าง
ในทางทฤษฎี ทุกอย่างเรียบง่ายและชัดเจน แต่ในสื่อ กระบวนการนี้ครอบคลุมในทางลบ ทำไมสิ่งนี้ถึงเกิดขึ้น? ผลประโยชน์ของคู่สัญญาในการทำธุรกรรมนี้ได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างร่วม ซึ่งได้รับการรับรองในปี 2547 เขาแนะนำข้อกำหนดที่เข้มงวดสำหรับนักพัฒนา ในขณะนี้ เป็นเอกสารกำกับดูแลเพียงฉบับเดียวที่ควบคุมการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ลูกค้าต้องรู้อะไรบ้างเมื่อทำสัญญา
ผู้พัฒนาและวัตถุประสงค์ของการทำธุรกรรม หากบริษัทได้รับดำเนินการในตลาดมีวัตถุดำเนินการจำนวนหนึ่งแล้วถือได้ว่าเป็นคู่สัญญา การติดต่อองค์กรที่ไม่ได้รับการยืนยัน โดยเฉพาะผู้ที่ทำข้อตกลงเป็นครั้งแรกนั้นไม่คุ้มค่า
กฎหมาย "ว่าด้วยการก่อสร้างร่วมกัน" ฉบับที่ 214 ใช้กับสัญญาที่มีชื่อเดียวกันเท่านั้น ไม่อนุญาตให้ใช้ถ้อยคำอื่นใด หากผู้พัฒนาเสนอให้ลงนามใน "ข้อตกลงการลงทุน" แสดงว่าเขากำลังพยายามหลีกเลี่ยงการแพร่กระจายของข้อกำหนดของกฎระเบียบดังกล่าว: กฎหมาย "ในการก่อสร้างร่วมกัน" กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการคุ้มครองผู้บริโภค"
ก่อนที่คุณจะรับรองเอกสาร ให้ขอใบอนุญาตก่อสร้างจากบริษัท ค้นหาว่าประกาศโครงการอยู่ที่ไหน และอ่านมัน ตามกฎหมาย สิ่งพิมพ์เป็นข้อกำหนดบังคับสำหรับนักพัฒนา
ข้อตกลงในการก่อสร้างร่วมกันถือเป็นการสรุปตั้งแต่ตอนจดทะเบียนของรัฐ มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ กระดาษจะต้องมีรายละเอียดของวัตถุ, กำหนดเวลาสำหรับการโอน, ค่าใช้จ่ายและขั้นตอนการชำระเงิน, การรับประกัน
ตรวจเอกสาร
FZ กำหนดว่าบริษัทสามารถระดมทุนได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาต เผยแพร่ประกาศโครงการและจดทะเบียนความเป็นเจ้าของ หากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขอย่างน้อยหนึ่งข้อ พลเมืองอาจเรียกร้องเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย พวกเขาจะคำนวณที่อัตราการรีไฟแนนซ์สองเท่า ตามสัญญาบริษัทต้องสร้างทรัพย์สินภายในระยะเวลาที่กำหนดและหลังจากได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐสำหรับการว่าจ้างเพื่อโอนไปยังผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรม อีกฝ่ายตกลงที่จะจ่ายราคาที่ตกลงกันและยอมรับวัตถุ (หากได้รับอนุญาต)
ต้องจดทะเบียนสัญญาการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างเป็นลายลักษณ์อักษร หลังจากนั้นจะมีผลบังคับเท่านั้น ก่อนเซ็นเอกสาร พลเมืองมีสิทธิ์ทำความคุ้นเคยกับเอกสารดังกล่าว:
- เอกสารส่วนประกอบของผู้พัฒนา;
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนของรัฐ;
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนภาษี
- อนุมัติรายงานประจำปีสำหรับสามช่วงธุรกิจล่าสุด
- รายงานการตรวจสอบ
ปรับปรุงความปลอดภัยการทำธุรกรรม
จากปี 2014 มาตรฐานของกฎหมายของรัฐบาลกลาง “เกี่ยวกับการประกันภัยความรับผิดของนักพัฒนา” มีผลบังคับใช้ ซึ่งใช้กับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน มันหมายความว่าอะไร? กรณีบริษัทผิดนัดหรือล้มละลาย บุคคลนั้นสามารถคืนเงินได้ ในระหว่างการจดทะเบียนเอกสารของรัฐ ผู้พัฒนาต้องจัดทำสัญญาประกันความรับผิดหรือการรับประกัน ก่อนหน้านี้ สามารถให้หลักประกันในการทำธุรกรรมได้
ความแตกต่างของประกัน
สัญญาสิ้นสุดลงเพื่อประโยชน์ของผู้รับผลประโยชน์ - พลเมืองหรือนิติบุคคลที่มีการระดมทุนสำหรับการก่อสร้าง
งานประกัน - ภาระหน้าที่ของผู้พัฒนาสมบูรณ์หรือไม่เหมาะสม ซึ่งได้รับการยืนยันโดยคำตัดสินของศาล
ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ของเอกสารจะใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในข้อตกลงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน แต่ผู้รับผลประโยชน์อาจได้รับค่าชดเชยแม้สองปีหลังจากการโอนย้ายสถานที่หมดอายุจำนวนเงินเอาประกันภัยขั้นต่ำคำนวณจากค่าที่อยู่อาศัย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาตลาด
นี่คือวิธีการรักษาความปลอดภัยของส่วนทุนในการสร้าง กฎหมายของรัฐบาลกลางยังกำหนดขั้นตอนการระงับข้อพิพาทดังต่อไปนี้:
1. มีการลงนามในสัญญาค้ำประกัน หากผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันหรือไม่ได้ให้คำตอบที่เข้าใจได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ลูกค้าสามารถสมัครตามข้อกำหนดที่สอดคล้องกับธนาคารผู้ค้ำประกัน
2. ธุรกรรมนี้ค้ำประกันโดยสัญญาประกัน ผู้รับผลประโยชน์จะต้องสมัครกับบริษัทหรือบริษัทประกันร่วมกัน (OVS) ภายในระยะเวลาที่กำหนดสำหรับเรื่องของการจำนำ กฎหมายกำหนดให้ชำระเงินไม่ช้ากว่าสามสิบวันนับแต่วันที่ยื่นเอกสาร ในขณะเดียวกัน การมีหนี้ของผู้พัฒนาต่อบริษัทประกันภัยนั้นไม่สำคัญ ข้อบังคับนี้ใช้กับสัญญาที่สรุปหลังปี 2013 เท่านั้น
วิธีการรักษาความปลอดภัยภาระผูกพัน
เราได้พิจารณาแล้วว่าลูกค้าสามารถคืนเงินที่ใช้ไปได้อย่างไร (ตามกฎหมาย) อย่างไรก็ตาม การมีอยู่ของข้อนี้ในสัญญาไม่ได้รับประกันการจ่ายเงินชดเชย คุณสามารถป้อนเงื่อนไขและอนุประโยคต่างๆ ลงในเอกสารได้ โดยคุณสามารถชะลอเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันได้ และทั้งหมดนี้"ถ้า" ไม่อาจล่วงเกินกฎหมายได้
เมื่อการก่อสร้างช้าหรือไม่เริ่มเป็นเวลานาน ลูกค้าอาจร้องขอให้ยุติเอกสารในศาลโดยไม่ต้องรอเส้นตาย ความเป็นไปได้นี้มีให้หาก:
1) มีการยุติหรือระงับการก่อสร้างบ้านซึ่งรวมถึงวัตถุที่ใช้ร่วมกันในกรณีที่ระบุว่าวัตถุจะไม่ถูกโอนไปยังผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรมภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในเอกสาร;
2) มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญกว่าในเอกสารโครงการ ซึ่งรวมถึงการแก้ไขขนาดของออบเจกต์การแชร์อย่างมีนัยสำคัญ
3) จำนวนอพาร์ทเมนท์รวมในอาคารใหม่ลดลงหรือเพิ่มขึ้น
คุณต้องรู้อะไรอีกเกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
ต้องระบุวันที่นำวัตถุไปใช้งานอย่างชัดเจน (เช่น “ไม่เกิน 10/15/14”) บ่อยครั้งที่นักพัฒนาใช้วลีโฆษณา: "ในไตรมาสที่สี่ของปี 2014" ถ้อยคำนี้ไม่ถูกต้อง หลังจากสองเดือนนับจากวันที่กำหนด ผู้ถือหุ้นสามารถบอกเลิกสัญญาก่อสร้างร่วมได้ฝ่ายเดียว สิ่งที่คุณต้องทำคือส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้พัฒนามีหน้าที่ต้องคืนเงินที่ได้รับไปยังบัญชีของลูกค้าภายใน 20 ชั่วโมงการทำงานตามปฏิทินและจ่ายค่าปรับให้เขา หรือฝากเงินจำนวนนี้จากการฝากที่เปิดในนามของผู้ถือหุ้น
ราคาห้องชุดที่ระบุในเอกสารคำนวณจากราคาบ้านต่อตารางเมตรคูณด้วยพื้นที่ห้อง. ควรระบุหมายเลขเหล่านี้ด้วย นอกจากนี้ยังควรให้ความสนใจกับคำอธิบายของพารามิเตอร์พื้นที่ใช้สอย: ที่ตั้ง, ชั้น, ที่อยู่, พื้นที่, จำนวนห้อง ระยะเวลาการรับประกันสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่สร้างขึ้นคือ 5 ปี
เมื่อศึกษาเอกสาร ควรให้ความสนใจกับจุดไหนที่ผู้ถือดอกเบี้ยต้องจ่ายสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน หากไม่มีรายการนี้ ภาระผูกพันจะเกิดขึ้นจากช่วงเวลาที่ลงนามในการยอมรับและโอนอพาร์ทเมนท์และไม่มีการว่าจ้าง
ปัญหาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
บางครั้งนักพัฒนาตั้งใจที่จะ "ลืม" เพื่อใส่บางรายการในเอกสาร แต่ลูกค้าอาจประสบกับการสูญเสียที่สำคัญแม้ว่าข้อตกลงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะดำเนินการอย่างถูกต้อง มันหมายความว่าอะไร? นักพัฒนาสามารถกำหนดสิทธิ์ความเป็นเจ้าของให้กับนิติบุคคลอื่นได้ ในกรณีนี้ เขาจะขายสิทธิ์ในอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดให้กับเขาโดยเสียค่าใช้จ่าย จากนั้นบริษัทตัวกลางที่ราคาตลาดจะกำหนดให้กับผู้ถือหุ้น ได้อย่างรวดเร็วก่อน ไม่น่าจะมีปัญหาใดๆ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่มีความเสี่ยงของการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จหรือการล้มละลายของผู้พัฒนา ผู้ถือผลประโยชน์สามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนตามจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญา แต่อพาร์ทเมนท์ขายในราคาต้นทุน ไม่ใช่ราคาตลาด
อีกรูปแบบทั่วไป
การจดทะเบียนสัญญาจ้างก่อสร้างร่วมกันนับถอยหลังช่วงเวลาที่มีผลบังคับใช้ แต่บ่อยครั้งที่ผู้กู้ใช้รูปแบบอื่น พวกเขาเสนอให้เซ็นสัญญาเบื้องต้น มีสินค้าเกือบเหมือนกับในโดยพื้นฐานแล้ว ยกเว้นข้อมูลเกี่ยวกับการมีผลบังคับใช้ เอกสารดังกล่าวไม่อยู่ภายใต้การจดทะเบียนบังคับของรัฐ ในกรณีนี้ ทั้งสองฝ่ายบรรลุข้อตกลงด้วยวาจาว่าผู้เข้าร่วมคนที่สองจะจ่ายเงินทั้งหมดสำหรับอพาร์ตเมนต์ทันที ผู้พัฒนาตกลงที่จะทำสัญญาหลักของการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างในอนาคต ผู้ถือหุ้นมั่นใจว่าธุรกรรมได้ดำเนินการอย่างถูกต้อง แต่โครงการ "สีเทา" นี้จะนำเอกสารออกจากขอบเขตของกฎหมายเท่านั้น
นี่คืออีกหนึ่งกลอุบายยอดนิยม นักพัฒนาซอฟต์แวร์สรุปข้อตกลงกับผู้ซื้อ ซึ่งหัวข้อนี้ไม่ใช่ภาระผูกพันในการโอนทรัพย์สินให้ผู้ถือหุ้น แต่มีอย่างอื่น: การจัดหาเงินทุนสำหรับกิจกรรมการลงทุน การโอนสิทธิ์ในการอ้างสิทธิ์สถานที่ และอื่นๆ นั่นคือสาระสำคัญทั้งหมดของเอกสารถูกกำหนดโดยเนื้อหา แต่ในการเรียกร้องของผู้ถือหุ้น ศาลอาจทำให้เป็นโมฆะได้ เนื่องจากในความเป็นจริงเอกสารถูกสร้างขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิดตามกฎหมายฉบับที่ 214
เช้า - ลงทะเบียน ตอนเย็น - เงิน
ข้อตกลงนี้ถือว่ามีผลใช้บังคับหลังจากป้อนข้อมูลลงใน Rosreestr เท่านั้น จนถึงขณะนี้ผู้พัฒนาไม่มีสิทธิ์รับเงิน ดังนั้นช่วงเวลานี้ควรลงทะเบียนในเอกสาร มันไม่คุ้มค่าที่จะเชื่อคำแถลงของพนักงานว่าเอกสารจะถูกลงทะเบียน "โดยกลุ่มทั้งหมด" ในภายหลัง แต่ตอนนี้จำเป็นต้องใช้เงินสำหรับการก่อสร้าง ในบางกรณีซึ่งเกิดขึ้นไม่บ่อยนัก การรับรองดังกล่าวเป็นความจริง การโอนไปยังหอการค้าของแต่ละเอกสารแยกกันใช้เวลานาน แต่ลูกค้าสามารถถูกหลอกได้ ดังนั้นจึงควรเล่นอย่างปลอดภัยและรอจนกว่าธุรกรรมตราสารทุนจะได้รับการจดทะเบียนการก่อสร้าง. นักพัฒนาอาจยืนยันในการชำระเงินล่วงหน้า แต่ในกรณีนี้ขอแสดงสัญญาสำหรับวัตถุชิ้นนี้ซึ่งได้ข้อสรุปในลักษณะเดียวกัน เอกสารที่ลงทะเบียนมีตราประทับ ตราประทับ ลายเซ็นของผู้รับผิดชอบของ Rosestra และหมายเลข หากการทำธุรกรรมได้รับการชำระเงินด้วยเงินทุนจากการจำนอง สิ่งนี้ควรเป็นหลักฐานโดยตราประทับของภาระผูกพัน
บ่อยครั้ง นักพัฒนาไม่ต้องการหลบเลี่ยงกฎหมายและรับเงินก่อนที่เอกสารจะเสร็จ แต่ในกรณีนี้ พวกเขาต้องการการค้ำประกันเพิ่มเติม ตัวอย่างเช่น เลตเตอร์ออฟเครดิตในธนาคาร ลูกค้าบริจาคเงิน ณ เวลาที่ลงนามในสัญญา แต่นักพัฒนาจะสามารถเข้าถึงพวกเขาได้หลังจากลงทะเบียนการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างบ้านแล้วเท่านั้น มาตรการนี้รับประกันการละลายของลูกค้าพร้อมกันและอนุญาตให้คุณปฏิบัติตามกฎหมาย
การยอมรับวัตถุจากนักพัฒนา
สิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในขั้นตอนของการว่าจ้างอพาร์ทเมนต์
ประการแรก ขั้นตอนนี้ควรได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ ชี้แจงทุกคำถามก่อนลงนามในเอกสาร ข้อบกพร่องที่ระบุทั้งหมดจะต้องสะท้อนให้เห็นเป็นลายลักษณ์อักษรในการไม่ปฏิบัติตามวัตถุ ภาระผูกพันของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ภายใต้กฎหมายจะถือว่าสมบูรณ์ตั้งแต่มีการลงนามในเอกสารการยอมรับและการโอนสถานที่ ผู้เข้าร่วมมีสิทธิที่จะเรียกร้องให้มีการกำจัดข้อบกพร่องหรือลดราคารายการให้ฟรี หากตรวจพบข้อบกพร่องระหว่างการดำเนินการ ผู้พัฒนาจำเป็นต้องชดเชยให้ลูกค้าสำหรับการกำจัด
สอง อย่ายอมแพ้ต่อการโน้มน้าวใจ ด้านล่างนี้เป็นเรื่องธรรมดาที่สุดแผนปฏิบัติการของนักพัฒนามุ่งเป้าไปที่การกดดันลูกค้า:
- พวกเขาขอลงนามในเอกสารรับรองว่าปัญหาทั้งหมดจะได้รับการแก้ไขในภายหลัง
- อ้างว่าพวกเขาจะร่าง “การกระทำที่แตกต่าง” ที่จะสะท้อนถึงการเรียกร้องทั้งหมด;
- ขู่ว่าในกรณีที่ละเมิดข้อกำหนดของเอกสาร ลูกค้าจะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการปฏิเสธวัตถุ
เจ้าหน้าที่ช่วยเหลือ
มีความแตกต่างมากมายที่คุณต้องใส่ใจ ดังนั้นจึงเป็นการดีกว่าที่จะขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญที่รู้วิธีการจัดทำเอกสารสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอย่างเหมาะสม สิ่งที่คุณต้องรู้และคำนึงถึงในแต่ละขั้นตอนของการทำธุรกรรม ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางให้ความช่วยเหลือในด้านต่อไปนี้:
- เลือกผู้พัฒนา ตรวจสอบเอกสาร
- ปฏิบัติตามขั้นตอนการลงนามในเอกสาร: วิเคราะห์สัญญา ให้คำแนะนำเกี่ยวกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เจรจาการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข
- เตรียมและส่งเอกสารลงทะเบียน
- มาพร้อมกับลูกค้าเมื่อรับวัตถุ ควบคุมปัญหาข้อบกพร่องของสถานที่ กำหนดเวลา ชำระค่าปรับ รวมทั้งในศาล
- ร่างการสิ้นสุดของเอกสาร: ควบคุมการคืนจำนวนเงินที่จ่าย, การเรียกเก็บเงินค่าปรับ, ดอกเบี้ยสำหรับการใช้เงินที่ยืมมา, เช่นเดียวกับการชดเชยการสูญเสียที่เกินกว่าค่าปรับ (ชำระค่าบริการทนายความ). ในพื้นที่ที่คล้ายกัน จะให้ความช่วยเหลือในการยุติข้อตกลงเบื้องต้น ข้อตกลงการลงทุน เงินกู้ ฯลฯ
สรุป
คุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดหลักได้โดยกรอกการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน เทรดเดอร์ต้องรู้อะไรบ้าง? ความแตกต่างมากมาย เริ่มต้นด้วยกฎการเลือกผู้กู้ที่เพียงพอและสิ้นสุดด้วยคุณสมบัติการกรอกใบรับรองการยอมรับ ดังนั้นจึงเป็นการดีกว่าที่จะใช้บริการของทนายความที่มีประสบการณ์ซึ่งจะคอยดูแลลูกค้าในทุกขั้นตอนของการทำธุรกรรม
